Drs. Andriwifa, M.Si mengulas risiko hukum sertifikat susulan dalam transaksi tanah kapling masyarakat.
Oleh: Drs. Andriwifa, M.Si.
Banyak masyarakat merasa aman membeli tanah kapling (kavling) hanya bermodal kuitansi dan penguasaan fisik lahan. Padahal dalam praktiknya, kondisi tersebut belum tentu menjamin kepastian hukum. Kasus munculnya “sertifikat susulan” atas tanah yang telah lama diperjualbelikan menjadi alarm serius bagi masyarakat, terutama di wilayah penyangga perkotaan yang berkembang pesat.
Dalam dinamika pasar properti di daerah penyangga perkotaan, transaksi tanah kapling memang sering menjadi solusi bagi masyarakat berpenghasilan menengah ke bawah untuk memiliki hunian. Namun, di balik kemudahan transaksi tersebut, tersimpan risiko sistemik yang sering kali tidak disadari pembeli, yakni asimetri informasi dan mal-administrasi tenurial.
Asimetri informasi adalah kondisi ketika pembeli tidak memiliki informasi yang sama lengkapnya dengan penjual. Sementara mal-administrasi tenurial merujuk pada lemahnya tata kelola administrasi pertanahan yang dapat memicu sengketa di kemudian hari.
Fenomena yang terjadi di salah satu wilayah penyangga di Sumatra Barat baru-baru ini menjadi alarm keras bagi publik. Penguasaan fisik lahan selama puluhan tahun dan kepemilikan kuitansi jual-beli ternyata bukanlah jaminan keamanan absolut sebelum hak tersebut terkonversi menjadi dokumen negara yang sah melalui proses yang transparan dan akuntabel.
BACA JUGA : Membedah Runtuhnya Rumah Gadang Minangkabau
Fenomena Moral Hazard dalam Sertifikat Susulan
Masalah krusial muncul ketika seorang pemilik lahan secara sepihak melakukan sertifikasi atas tanah induk setelah lahan tersebut dijual secara parsial atau dikaplingkan kepada masyarakat. Kondisi ini dimungkinkan karena masih adanya celah dalam sistem verifikasi di tingkat administratif desa atau Nagari.
Penjual sering memanfaatkan status tanah yang masih berupa tanah garapan atau segel adat untuk ditingkatkan menjadi Sertifikat Hak Milik (SHM) atas nama pribadi, tanpa melaporkan secara jujur bahwa sebagian hak atas tanah tersebut telah dilepaskan kepada pihak lain.
Dalam perspektif teori ekonomi kelembagaan, tindakan ini dapat dikategorikan sebagai moral hazard, yakni situasi ketika salah satu pihak mengambil keuntungan dari ketidaktahuan pihak lain dalam suatu kontrak (Stiglitz, 1983). Dampaknya sering kali baru muncul bertahun-tahun kemudian saat pembeli hendak melegalkan haknya melalui proses sertifikasi resmi.
Pada titik inilah banyak masyarakat menyadari bahwa kuitansi jual-beli dan penguasaan fisik semata tidak selalu cukup untuk menjamin perlindungan hukum atas tanah yang telah dibeli.
Dampak Pemekaran Wilayah terhadap Status Tanah
Persoalan menjadi semakin rumit ketika terjadi pemekaran wilayah administratif. Pergantian nama wilayah atau perubahan batas administrasi sering kali tidak diikuti sinkronisasi data pertanahan secara menyeluruh antara peta lama dan peta baru.
Diskoneksi data tersebut membuka ruang bagi oknum tertentu untuk memanipulasi lokasi, riwayat penguasaan, atau status tanah. Akibatnya, masyarakat yang hanya memegang bukti transaksi lama seperti kuitansi atau segel akan menghadapi jalan buntu birokrasi ketika dokumen induk tanah telah berubah identitas geografisnya tanpa proses konversi yang benar.
Situasi ini menunjukkan bahwa lemahnya integrasi administrasi pertanahan masih menjadi persoalan serius dalam sistem tata kelola agraria di Indonesia, terutama di daerah yang berkembang cepat akibat ekspansi kawasan permukiman.
BACA JUGA : Payakumbuh 2027 Akan Dikembangkan sebagai Kota Perdagangan
Due Diligence sebagai Langkah Perlindungan Pembeli
Untuk menghindari kerugian serupa di masa mendatang, masyarakat perlu melakukan langkah-langkah due diligence atau uji tuntas secara proaktif sebelum dan sesudah transaksi tanah kapling dilakukan.
Pertama, pembeli perlu memastikan adanya pencatatan administratif segera setelah transaksi terjadi. Pelaporan secara kolektif kepada pemerintah desa, Nagari, atau lembaga adat setempat penting dilakukan agar transaksi tercatat resmi dalam buku register. Langkah ini dapat mencegah munculnya rekomendasi sertifikasi sepihak atas objek tanah yang sama.
Kedua, masyarakat perlu memverifikasi riwayat penguasaan tanah secara menyeluruh. Pembeli tidak cukup hanya mengandalkan janji penjual, tetapi juga harus memeriksa rantai pengalihan hak di kantor desa atau Nagari guna memastikan tidak ada catatan kepemilikan yang bermasalah.
Ketiga, penguasaan fisik dan pembangunan batas permanen juga memiliki nilai penting dalam praktik hukum pertanahan. Pagar, fondasi, maupun bangunan permanen dapat menjadi bukti penguasaan de facto yang memperkuat posisi hukum pembeli apabila sengketa muncul di kemudian hari.
Kesimpulan
Keamanan tenurial tidak dapat hanya bersandar pada kejujuran lisan penjual atau validitas kuitansi di atas materai. Kepastian hukum dalam jual-beli tanah kapling memerlukan ketelitian administrasi, transparansi proses pertanahan, serta pengawasan aktif dari masyarakat sebagai pembeli.
Kasus sertifikat susulan menjadi pelajaran penting bahwa penguasaan fisik selama bertahun-tahun belum tentu identik dengan perlindungan hukum yang kuat apabila hak atas tanah belum tercatat secara benar dalam sistem administrasi negara.
Karena itu, kesadaran masyarakat untuk melakukan verifikasi, pencatatan administratif, dan pengawasan terhadap perubahan status lahan menjadi bagian penting dalam mencegah konflik agraria di masa depan.
BACA JUGA : Sarilamak Dari Pusat Perdagangan Kolonial hingga Menjadi Ibu Kota Kabupaten
Daftar Pustaka
Bachtiar, H. (2021). Hukum Agraria: Transformasi Hak atas Tanah di Indonesia. Jakarta: Rajawali Pers.
FAO. (2012). Voluntary Guidelines on the Responsible Governance of Tenure of Land, Fisheries and Forests in the Context of National Food Security. Rome: Food and Agriculture Organization of the United Nations.
Lubis, M. Y., & Lubis, A. R. (2011). Hukum Pendaftaran Tanah. Jakarta: Mandar Maju.
Stiglitz, J. E. (1983). Risk, Incentives, and Insurance: The Pure Theory of Moral Hazard. The Geneva Papers on Risk and Insurance, 8(1), 4–33.
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA).
Bio Penulis:
Drs. Andriwifa, M.Si. adalah pemerhati tata kelola pemerintahan dan isu agraria masyarakat.
About the Author
